'Lüks konutta fiyat inebilir'

KDV düzenlemesi ile otomotiv sektöründeki mantığın getirildiğini belirten Özyurtlar İnşaat Genel Müdürü Levent Ünal, lüks segmentte konut satabilmek için şirketlerin fiyat indirebileceklerini söyledi.

Özyurtlar İnşaat Genel Müdürü Levent Ünal, ntvmsnbc'ye verdiği röportajda KDV düzenlemesine göre lüks segmentte konut satabilmek için şirketlerin fiyatı indirebileceklerini belirterek "Lüks konut segmentinde, KDV'den doğacak maliyet artışını, toprak sahibi ve müteahhitin üstlenebileceği bir karlılığın mevcut olduğunu düşünüyorum" açıklamasında bulundu.

Rekabet şartlarının zorlaştığını ve bazı şirketlerin stoklarını eritmek için mücadele ettiğini belirten Ünal, projelerine şimdiye kadar 350 milyon TL yatırım yaptıklarını vurgulayak "Biz de gelecekte, kar marjının bizi teşvik edecek düzeyde olacağı projeleri tercih edeceğiz" dedi.

NTowers'da satış hedefiniz nedir?
"NTowers'da ve diğer projelerimizde konutlarımızın tamamını satmış vaziyetteyiz. NTowers'da 1296 adet konuttan elimizde 45 adet konut kaldı. Bu satışlarda, uzun bir zaman dilimine yayılarak yapılmış değil. Satışa sunulduğunun 2. ayında projenin % 85’i satılmıştı zaten. Bugüne kadar 5 bin civarında konut yaptık ve sattık. Son projelerimiz; TÜYAP'ın yanındaki Özyurtlar Rezidans, 3 bloktan oluşuyor. 459 daireli bir proje. Diğeri de Lüleburgaz'daki NŞehir projemiz. Ne yapımı bitmek üzere olan, ne de yeni başladığımız projelerde bekleyen bir konut stoğumuz yok. Şirketin projeyi satışa sunması itibariyle 2 ay içinde tamamı satılıyor. Sonrasında vadeli yaptığımız satışların alacaklarını ve imalatlarımızı yönetiyoruz. Hızlı satan ve imal eden bir şirketiz."

Projeleriniz yatırımcılara ne kadar kazandırıyor?
"Artık günümüzde, ucuza mal edip, geliri düşük insanlara herhangi birşeyi satabilenin ayakta kalma ihtimali çok daha fazla. Konut sektöründe de böyle. İnsanların hayatlarında aldıkları en pahalı ürün, evdir. İnsanların ömrü boyunca 1 kez aldıkları, alacakları bir üründen bahsediyoruz. Maliyetlerinizi çok iyi kontrol edip, satış fiyatlarını da rakiplerinize göre makul bir seviyede tutarsanız, pek sorun yaşamazsınız. Talep sıkıntısı, arz fazlası olan bir dönemde bile sorun yaşamazsınız. Biz Ekim 2011’de Özyurtlar Rezidans projemizi satışa sunduk. Bir buçuk ayda 459 dairenin tamamını sattık. NTowers projesine baktığımızda, 18-24 ay süre esas alındığında ev sahipleri yüzde 60-80 oranında kazanmışlar. Bu da demek ki, bizden çok kazanmışlar. Keza NTepe'de de ev sahiplerinin kazancı, yüzde 100'ün üzerinde."

Yeni projeniz ne olacak?
"En az 5 proje için görüşmelerimiz sürüyor. Arzın fazla olduğu bir dönem ve rekabet şartları lehimize gelişmeyecek. Düne göre daha rekabetçi şartlar olacak. Bazı şirketler stok eritmek zorunda. Biz de kar marjının bizi teşvik edecek düzeyde olacağı projeleri tercih edeceğiz. Acele etmiyoruz."

Tamer Özyurtlar'ın 20 bin konutluk kent hayali ile Levent’te çok katlı rezidans projesi hayali gerçekleşecek mi?
"Şu an bu doğrultuda anlaşmaya varmış olduğumuz bir projemiz yok. Ancak, doğru finansman yöntemleriyle her türlü hayali gerçekleştirmek mümkün. Özellikle bizim hitap ettiğimiz segmentlerde fiyatlar şişkin değil ve o sayıyı imal etmek çok zor değil. Ama satışa döndüğü zaman 20 bin konutu satmak imal etmekten çok daha zor. Bir kerede 2 bin 3 binlik satışı yapılabiliyor ancak 20 bin konut satışı uzun bir zaman dilimine yayılır gibi geliyor bana. Yine de projenin doğruları ve içinde bulunulan ekonomik koşullar belirleyecektir sonucu.

Tek katlı bahçeli ev projesi ise gerçekten hem estetik, hem de sunduğu konfor bütünü açısından heyecan verici. Öyle bir şans bulamadık henüz. Aslında şehir içinde fiyatlar yüksek ve satış sorunu görece fazla. Fiyat arttığı zaman talep inanılmaz düşebiliyor, uzun bekleme süreleri gerektirebiliyor. Lüks projelerde özvarlık ve likidite gücünün çok çok iyi olması gerekir ki, o beklenen zaman telafi edilebilsin. Biz onu da istiyoruz ama koşullar bir miktar daha lehimize gelişmeli diye düşünüyorum."

Kentsel dönüşüm alanları ile ilgili düşünceniz?
"Daha zamanı var. Çok kapsamlı bir proje, ancak belirsizlikler var. Altyapı yeterli mi, bilmiyoruz. Müteahhit satabilecekse bu işe hevesli olur. Piyasanın uygun olduğu anda bizim için de alternatif olacaktır."

Konutta KDV düzenlemesi, metrekareleri etkileyecek mi?
"Uygulama, konut fiyatı ile KDV arasında fonksiyonel bir bağlantı kurmayı amaçlıyor. Otomotiv sektöründeki gibi. Özünde düşük gelirliyi kayıran bir uygulama. Esenyurt’ta oturanın, Bebek’te oturanla aynı KDV’yi ödememesini düşünmek, bence çok mantıklı. Ama uygulama sonuçlarını izlemek lazım. Büyük firmalarda, marka olmuş firmalarda kayıt dışı yoktur ama sektörde kayıt dışı oranının yüksek olduğunu herkes biliyor.

Dolayısıyla öngörülen KDV uygulamasının kayıt dışı satışları kontrol altına alması, amaçlanan vergi gelirlerine ulaşmada hayati bir öneme haiz görünmektedir. Ülkemizde ev alım ve satımları, tamamen kayıt altında olmadığı için, maliyet artışı getiren uygulamalar, bazı durumlarda rekabette eşitsizlik sorununa yol açabilir.

Ancak unutmamalı ki; 8-10 bin TL metrekare satış fiyatlarının geçerli olduğu bölgelerde, arsa maliyetleri de görece yüksek olmasına rağmen, kar marjları yüksek olmaktadır. Lüks segmentte konut fiyatları, Esenyurt gibi bölgelerdeki fiyatlara kıyasla 4-5 kat veya daha fazla olduğu için, KDV önemli bir meblağa ulaşıyor. KDV'den doğacak maliyet artışını, toprak sahibi ve müteahhitin üstlenebileceği bir karlılık mevcut. Bu durumun ileride arsa ve ev fiyatlarına azalma yönünde yansıyacağını, tüketiciye toplam maliyetin çok artmadan yeni bir fiyat dengesine ulaşılacağını düşünüyorum."

Farklı şehirler ya da yurtdışı teklifler var mı?
"Görüşmeler yapıyoruz. Yurtdışında imalat yapmak isteriz ancak satışı üstlenmek istemeyiz. Piyasayı bilmek gerekiyor."

Mütekabiliyet Yasası'na yönelik çalışmalarınız nedir?
"Esenyurt'un merkezinde yer alan NMerkez projemizin %50'si tamamlandı. Yaklaşık 60 İngiliz vatandaşı ev satın aldı. Ama yurtdışından buraya gayrimenkul yatırımına gelecek bir kitlenin sırada beklediğini düşünmüyorum. Bu pazarlamayla olabilecek bir şeydir. Yurtdışındaki gayrımenkul yatırımcılarına ulaşıldığında ses getirebilir. Kazanç ihtimalinin doğru anlatılması halinde başarılı olur."

Karlılık oranlarınız nedir?
"Kar marjımız, yüzde 15-20 bandıdır. Hızlı satış, rekabetçi olduğumuzun bir göstergesi. Kar marjında daha yüksek rakamlar da hedeflenebilir, ancak aynı segmentte bunun bir sınırı var. Bu sınırı zorladığınızda, stoklarınızla daha uzun süreli bir ilişkiniz olması kaçınılmazdır."

2012 için yatırım hedefiniz nedir?
"Şu anda, 80 milyon liralık devam eden yatırımımız var. Temmuz ayı itibariyle teslim etmeye başlayacağımız NTowers projesi yüzde 99 tamamlanma seviyesinde. Yaptığımız harcama 130 milyon TL’ye ulaştı. NMerkez'de yapacağımız 40 milyonluk bir yatırım var. Rezidans projesinde 15 milyon liralık bir bütçemiz var. Lüleburgaz projesinde ise ilk etapta 25 milyon TL’lik bir bütçe sözkonusu."